ИВГРУППСТРОЙ
Строительная компания
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ
ПРОЕКТ
Ленинградская область,
Сосновый Бор
СОСНОВЫЙ
ФОРТ
01. РЕЗЮМЕ
Создание уникального спортивно-оздоровительного курорта
на базе спортивного комплекса, сочетающего комфортный отдых, профессиональные спортивные тренировки и премиальный уровень сервиса. Объект ориентирован на массового, корпоративного и состоятельного клиента, а также на спортивные федерации
25 месяцев
60%
Широкий спектр населения, основой которой является группы спортсменов для сборов, туристы среднего и высокого достатка, семьи, корпоративные клиенты, ценители природы и приватности, иностранные гости.
Местоположение: Ленинградская область, г. Сосновый Бор (50 км от Санкт-Петербурга)
Проект сочетает стабильный доход от туристической и спортивной инфраструктуры с возможностью получения спекулятивной прибыли за счёт роста рыночной стоимости земли.
Первая прибыль через 8 месяцев после начала реализации проекта.
Полный цикл освоения участка и выхода на проектную мощность: 25 месяцев
Проект предусматривает строительство гостиничного комплекса, 15 жилых домиков в стиле барнхаус, SPA-комплекса, ресторана и сопутствующей инфраструктуры. Курорт будет работать круглогодично, обеспечивая стабильный приток клиентов как среди индивидуальных туристов, так и среди организованных спортивных и корпоративных групп.
На базе комплекса уже есть рабочая собственная сеть трасс для круглогодичных тренировок лыжников, биатлонистов и велосипедистов. Маршруты общей протяжённостью более 16 км.
Цель проекта:
Ожидаемая точка безубыточности:
Ожидаемая рентабельность:
Целевая аудитория:
Географический таргетинг:
Ключевой аргумент:
Сроки запуска:
Краткое описание:
Уникальность и конкурентные преимущества:
Готовая спортивная инфраструктура:
Готовая спортивная инфраструктура:
Формат сотрудничества и гарантии:
3.6 га земли в собственности через 3 года. Текущая стоимость: 5 млн руб., ожидаемая стоимость после освоения: 120+ млн руб.
Премиальная архитектура и сервис: стиль «барнхаус», высокое качество строительства и благоустройства.
Готовый спортивный кластер: биатлонное стрельбище, асфальтированная трасса (5 км), система искусственного оснежения.
Поддержка олимпийского чемпиона Дмитрия Малышко: содействие в ускорении получения разрешений, медийная поддержка проекта, привлечение спортивных федераций.
Уникальная локация: сосновый лес и песчаный пляж на берегу Финского залива.
Широкий спектр активностей: спорт, wellness, отдых, мероприятия.
Велодорожка 12 км для шоссе- и маунтинбайк-туров.
СПА и wellness
Управление проектом с опытной командой «ИВГРУППСТРОЙ» совместно с Дмитрием Малышко.
Стрельбище для биатлонистов
Спортивные тренировки и аренда инвентаря
Построенно здание (раздевалка и оружейка)
Организация мероприятий (корпоративы, свадьбы, фестивали)
Продажа клубных карт и сертификатов
Грунтовая лыжная трасса 2 км для тренировок зимой.
Питание (ресторан, кейтеринг)
Финансовая прозрачность. регулярные квартальные отчёты для инвесторов.
Асфальтированная лыжероллерная трасса 2 км для тренировок летом.
Проживание в гостинице и коттеджах
Залог земельного участка.
02. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ И КОМПАНИИ
Проект реализуется в сфере внутреннего туризма, спортивной инфраструктуры и индустрии загородного отдыха — направлениях, которые в последние годы демонстрируют устойчивый рост в России. После пандемии и изменения международной обстановки значительно усилился спрос на качественные предложения внутри страны, особенно в сегменте комфортного и премиального загородного отдыха.
Отрасль и актуальность проекта
Отрасль и актуальность проекта
Рост внутреннего туризма 
Переориентация на комфорт и сервис
Развитие спортивной инфраструктуры
Популярность барнхаусов и eco-friendly форматов
Рост корпоративного и событийного туризма
Россияне все чаще выбирают отдых в пределах страны, включая поездки выходного дня и активные формы отдыха на природе
Спрос смещается от базовых турбаз к объектам с высоким уровнем сервиса, дизайнерской архитектурой и уникальной атмосферой
Государственные и частные инициативы поддерживают развитие спортивных объектов и создание условий для подготовки спортсменов
Тренды загородного строительства уходят в сторону минимализма, экологичности и интеграции с природным ландшафтом
загородные площадки с инфраструктурой под мероприятия востребованы компаниями, тренингами, организаторами свадеб и ретритов
локальной спецификой. Ленинградская область и в частности Сосновый Бор испытывают дефицит инфраструктуры подобного уровня. Близость к Санкт-Петербургу, природное окружение и наличие уже действующего спортивного ядра (биатлонная база) создают прочный фундамент для успешной реализации проекта.
с природой, спортивной активностью и уединением, а отдых превращается в перезагрузку без отрыва от цивилизации
— когда комфорт сочетается 
определяется как общими отраслевыми трендами, так и
Проект отвечает запросу на
Актуальность проекта
«НОВУЮ РОСКОШЬ»
03. ОПИСАНИЕ ПРОДУКТА
Вид размещения Вместимость Стоимость руб. / сутки Комментарий
Номер “Стандарт 1-2 чел. 3 500 - 5 000 3 500 при заезде спортивных команд от 10 человек от 2 недель
Номер “Люкс” 1-2 чел. 10 000
Вид размещения Вместимость Стоимость руб. / сутки
Дом 2-местный 8 шт. 2 чел. 15 700
Дом 4-местный 4 шт. 4 чел. 24 600
Дом 6-местный 3 шт. 6 чел. 30 500
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Завтрак  1 000 В ресторане на территории
Комплексный обед 1 800 Для спортсменов
Ужин (à la carte) ~5 000 Средний чек
Кейтеринг для групп от 2 000 / чел. В залах комплекса или на выезд
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Аренда банного комплекса (2 ч)  8 000 - 15 000 В зависимости от пакета и времени
Индивидуальные СПА-программы от 5 000 По записи
Бассейн с подогревом 1 500 / день Для всех гостей комплекса
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Аренда лыжного комплекта  2 000 / день Включает всё необходимое
Аренда биатлонного комплекта 2 500 / день
Индивидуальная тренировка 4 000 / час С профессиональным тренером
Групповая тренировка 2 000 / чел. Мини-группы
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Свадьбы от 500 000 Полное сопровождение “под ключ"
Корпоративные заезды от 500 000 С размещением, питанием и программой
Комплекс в Сосновом Бору предлагает широкий спектр услуг в сфере активного отдыха, спорта, релакса и мероприятий. Концепция проекта направлена на создание мультифункциональной базы, которая удовлетворяет запросы как профессиональных спортсменов, так и семейных туристов среднего и высокого сегмента.
Гостиничный комплекс
Дома для отдыха
Питание
СПА и wellness
Спортивные услуги
Проведение мероприятий
04. ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ
Рынок спортивного и активного отдыха в России демонстрирует стабильный рост, особенно на фоне переориентации внутреннего туризма. После 2022 года наблюдается явный сдвиг интереса к отечественным курортам, в том числе в сегментах спортсменов-сборников, любителей зимнего отдыха и туризма выходного дня. Одновременно усиливается спрос на комфортное размещение, качественный сервис, SPA-инфраструктуру и спортивные услуги «в одном месте».

Спортивно-оздоровительные базы с современными условиями востребованы среди региональных и федеральных сборных по зимним видам спорта, а также среди компаний, ищущих нестандартные локации для корпоративных мероприятий и тимбилдингов.
Цель: обеспечить выход на плановую загрузку комплекса в течение 12 месяцев и удержание доли рынка через системный маркетинг.
Проект базы отдыха имеет чётко выраженную целевую аудиторию и конкурентные преимущества, которые позволяют уверенно занять нишу на внутреннем туристическом и спортивном рынке. Опора на работающие каналы лидогенерации — в том числе личные рекомендации спортсменов, контент от инфлюенсеров, присутствие в соцсетях и продуманный сайт — формируют устойчивую воронку привлечения клиентов.

Благодаря грамотной сегментации аудитории и мультиформатному позиционированию (спорт, отдых, мероприятия), комплекс способен обеспечить стабильный спрос вне зависимости от сезона. Ключевым фактором успеха станет создание атмосферы, о которой люди будут говорить и советовать другим — именно сарафанное радио и «нативная реклама через опыт» являются наиболее органичными и сильными каналами в текущей маркетинговой реальности России.
Характеристика и сегментация рынка сбыта
Маркетинговый план на 1 год
Вывод
Сегментация рынка:
Профессиональные спортсмены и сборные команды
Любители активного отдыха
Корпоративные клиенты
Семьи с детьми
Инфлюенсеры и тревел-контентмейкеры
Едут на 2–3-недельные сборы. Интересует трасса, инвентарь, питание, проживание и SPA. Ориентированы на результат, ценят рекомендации коллег.
Горнолыжники, бегуны, биатлонисты-любители. Едут «перезагрузиться», ценят комфорт, атмосферу, природу и Instagram-картинку.
Средний и крупный бизнес. Интересуют готовые решения под ключ для отдыха сотрудников: баня, природа, кейтеринг, активности.
Уровень — выше среднего. Ценят безопасность, уединённость, развлекательную инфраструктуру и условия для зимнего досуга.
Приезжают за картинкой, атмосферой, локациями. Могут сыграть ключевую роль в продвижении локации через соцсети и рилсы.
Сегмент Характеристика Приоритет
Спортсмены (профессионалы и сборные)  Участники сборных РФ, региональные команды, биатлонисты, лыжники. Приезжают на сборы на 2-3 недели. Высокий
Любители активного отдыха Городская аудитория 25-45 лет, интересующаяся здоровым образом жизни и горами Высокий
Корпоративные клиенты Компании, организующие тимбилдинги, корпоративы, конференции. Высокий
Инфлюенсеры и тревел-блогеры Создают UGC-контент (Reels, Shorts, посты), стимулирующие доверие и повышая PR. Высокий
Семьи с детьми Едут за отдыхом, природой, пляжным отдыхом, снежными развлечениями и уютом. Средний
Каналы лидогенерации и привлечения клиентов
Канал Комментарий
Спортсмены-инфлюенсеры  Приехавшие спортсмены делятся рекомендациями с коллегами — лидеры мнений в спортивной среде.
Reels, Shorts, Tik-Tok Спонтанный органический контент от гостей. Визуально сильный продукт. Стимулирование через фотозоны и атмосферные локации
Instagram, VK, Telegram Основные площадки для вовлечения ЦА. Регулярный контент с участием Дмитрием Малышко, сторис, прямые эфиры, анонсы мероприятий
Свой сайт + интеграция с агрегатором “Островок” SEO-продвижение, блог о спорте и отдыхе, интеграция системы бронирования и календаря событий
Сотрудничество с федерацией Договоренности с региональными и федеральными спортивными федерациями на проведение сборов и мероприятий
Блогеры / микроинфлюенсеры Выезды по бартеру, сотрудничество, обзор локации. Привлечение внимания к круглогодичному сезону.
Реклама в YouTube и VK Целевые объявления по интересам: спорт, природа, активный отдых, корпоративные мероприятия
Посевы и нативка Форумы, спорт-сообщества, локальные чаты, каналы вроде «Куда поехать»
Email-рассылки и CRM Сбор базы спортсменов и туристов для регулярной коммуникации, предложений и акций
Сарафанное радио Премиальный сервис + позитивный опыт = цепная реакция. Надо создать «привычку возвращаться»
Возможные мероприятия для притока гостей
Тематические уикенды и корпоративные тимбилдинги на базе комплекса
Фестивали здорового образа жизни с участием медийных лиц
Ежемесячные старты гонок на лыжах или велосипедах
Бюджет (8-12 млн. рублей)
Канал продвижения Бюджет (руб./год) Эффективность (охват/конверсия)
Создание бренда 1.5–2 млн Узнаваемость +20% за год
— Логотип, фирменный стиль 300–500 тыс Профессиональная айдентика
— Фото-/видеосъёмка комплекса 1–1.5 млн Контент для соцсетей, сайта и рекламы
Digital-маркетинг 3–4 млн До 60% всех бронирований
— Контекстная реклама (Яндекс, Google) 1–1.5 млн CPA ~2 000 руб.
— Таргетированная реклама (ВК, Instagram*) 1–1.2 млн CPL ~1 500 руб
— SEO-продвижение сайта 500–800 тыс. ТОП-3 по запросам “база отдыха под СПб”
Партнёрские программы 1–1.5 млн 15–20% новых клиентов через агрегаторы и коллаборации
— Размещение на агрегаторах (Островок и др.) 300–500 тыс Комиссия 15–20%
— Коллаборации с блогерами 700 тыс. – 1 млн Охват 500 000+
Оффлайн-реклама 1–1.5 млн Привлечение локальной аудитории
— Билборды (КАД, город) 500–800 тыс. Конверсия 1–2%
— Участие в выставках (спорт, туризм) 300–500 тыс Прямые продажи
Мероприятия и акции 1.5–2 млн  Удержание, повторные визиты
— Турниры, активности 500–800 тыс. 100+ участников
— Сезонные скидки, раннее
бронирование 		700 тыс. – 1 млн Повышение загрузки +30% в низкий сезон
ИТОГО 8–12 млн руб Стартовая активность на весь первый год
Стратегия монетизации / Основные источники
Направления Годовая выручка (руб.) Маржинальность (%)
Проживание (гостиница + коттеджи) 90–120 млн 65–70%
Питание (ресторан, кейтеринг) 30–45 млн 50–55%
СПА и wellness 15–20 млн 60–65%
Аренда инвентаря 5–8 млн ~70%
Мероприятия (свадьбы, корпоративы) 10–15 млн 45–50%
Дополнительные доходы источники
Источник Доход (руб./год) Комментарий
Клубные карты (VIP, скидки, события) 3–5 млн Подписка + программы лояльности
Подарочные сертификаты 2–3 млн Новая аудитория
Брендированный мерч 1–2 млн Дополнительный маркетинг
Платные мастер-классы (лыжи, биатлон и др.) 500 тыс. – 1 млн Экспертиза и вовлеченность
Повышение среднего чек
Инструмент Описание / Пример Ожидаемый эффект
Пакетные предложения «Всё включено», «Семейный уикенд», «СПА-выходные» До +25% к прибыли
Динамическое ценообразование Рост цен на 20–30% в высокий сезон До +30% к выручке
Программы лояльности Система баллов, бонусов, скидки за повторные бронирования Повторные визиты +20%
Кросс-продажи Предложение СПА / аренды инвентаря при бронировании проживания Рост среднего чека на 10–15%
План мероприятий по месяцам
Месяц Акция / Событие Ожидаемый эффект
Декабрь «Новогодний заезд»: баня, ёлка, подарки Загрузка 90%
Март «Марафон на лыжах» (призовой фонд 300 тыс. Привлечение СМИ, репутация
Июль Велозаезд + пикник Рост продаж пакетов на 20%
Сентябрь Сезон корпоративов (скидки, тимбилдинг) Поддержание загрузки в низкий
сезон — 70%
ROI маркетинга
Инструмент / Канал Оценка окупаемости Комментарий
Контекстная реклама 1 руб. вложений = 5–7 руб. выручки Высокая конверсия
Блогеры 1 пост = 30–50 бронирований Эффективно при хорошей воронке
Мероприятия 1 руб. затрат = 3–4 руб. прибыли Прямые продажи + контент
Общая окупаемость маркетинга 6–9 месяцев При равномерном распределении бюджета
05. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
Перед запуском комплекса «Сосновый Бор» необходимо пройти полный цикл согласований, получить лицензии и оформить нормативные документы. Это включает в себя строительную документацию, санитарно-эпидемиологические заключения, пожарную безопасность, лицензии на профильную деятельность (ресторан, СПА, спорт), а также юридическое сопровождение и подготовку персонала. Ниже — ориентировочная смета на оформление всех обязательных документов.
Суть подхода — частичная компенсация уже понесённых затрат на развитие туристической инфраструктуры, таких как:
Для работы с программами предусмотрено привлечение профильных специалистов, которые занимаются составлением необходимой документации, оформлением заявок и коммуникацией с государственными структурами.
Таким образом, использование программ господдержки может существенно снизить инвестиционную нагрузку и ускорить возврат вложений.
Наиболее распространённая схема:
Отдельно рассчитываются затраты на строительные работы и материалы в зависимости от выбранной концепции дизайна.
Коммунальные расходы для круглогодичного премиум-комплекса в Сосновом Бору составляют 9–11.4 млн руб./год, при этом есть потенциал снижения до 20–25% при грамотной оптимизации (тарифы, технологии, субсидии). По сравнению с Санкт-Петербургом — до 15% экономичнее благодаря низким ценам на газ, воду и электричество.
Бюджет на содержание комплекса “Сосновый Бор”
(Рекомендации для круглогодичного премиального комплекса площадью ~3 000 м²)
При бюджете 3,5 млн ₽ в год вы обеспечиваете не только стабильную эксплуатацию, но и премиальный внешний вид и безопасность комплекса. Это инвестиции в репутацию, комфорт и снижение рисков.
План запуска включает следующие этапы и расходы:
Резюме
Ремонт и обслуживание зданий
Вывод
Разрешения и лицензии: расходы на легализацию комплекса
Земля и строительство
Санитарно-эпидемиологические разрешения
Лицензии на деятельность
Пожарная безопасность
Экологические требования
Документы на персонал
Дополнительные расходы
Административный персонал
Обслуживание гостиницы и коттеджей
Ресторан и питание
СПА и wellness
Спортивный сектор
Охрана и безопасность
Маркетинг и IT
Уборка территории
Примерный расчёт годового бюджета (стоимость для зданий ~500 млн руб.)
Общий ФОТ по категориям
Годовые расходы по ключевым статьям
Примерная детализация по объектам
Примерная детализация по объектам
Пример зимнего месяца (декабрь)
Итого: 9.0–11.4 млн руб./год
(750 000 – 950 000 руб./мес)
Документ Стоимость (руб.) Комментарий
Проект санитарно-защитной зоны 100 000–300 000 Для прилегающих территорий
Разрешение на вырубку 20 000–50 000 При работе с лесом
Договор на утилизацию отходов 50 000–100 000/год Обязательно
Итого 170 000–350 000
Документ Стоимость (руб.) Комментарий
Медкнижки (30 человек) 90 000–150 000 3 000–5 000 руб. на сотрудника
Обучение по охране труда 20 000–50 000 Обязательный курс
Итого 110 000–200 000
Услуга Стоимость (руб.) Комментарий
Юридическое сопровождение 300 000–700 000 Сбор и подача всех документов
Разрешение на рекламу 10 000–30 000 Щиты, вывески, оформление фасада
Итого 310 000–730 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Управляющий комплексом 1 150 000 1 800 000
Администратор ресепшена 3 60 000 2 160 000
Бухгалтер 2 70 000 1 680 000
HR-менеджер 1 65 000 780 000
ИТОГО 7 - 6 420 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Старшая горничная 1 55 000 660 000
Горничные 6 45 000 3 240 000
Технический специалист 2 60 000 1 440 000
Садовник 2 40 000 960 000
ИТОГО 11 - 6 300 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Шеф-повар 1 90 000 1 080 000
Повара 4 65 000 3 120 000
Официанты 5 50 000 3 000 000
Бармены 2 55 000 960 000
Посудомойки 2 40 000 960 000
Кладовщик 1 45 000 540 000
ИТОГО 15 - 10 020 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес)) Годовой ФОТ (₽)
Администратор СПА 1 60 000 720 000
Массажисты 3 70 000 2 520 000
Банщики 2 55 000 1 320 000
Обслуживающий персонал 2 45 000 1 080 000
ИТОГО 8 - 5 640 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Инструкторы по лыжам 2 70 000 1 680 000
Инструктор по биатлону 1 80 000 960 000
Сотрудники проката 3 45 000 1 620 000
Итого 6 - 4 260 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Начальник охраны 1 75 000 900 000
Охранники (смены) 6 50 000 3 600 000
ИТОГО 7 - 4 500 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Маркетолог 1 90 000 1 080 000
IT-специалист 2 85 000 1 020 000
ИТОГО 2 - 2 100 000
Должность Кол-во Зарплата (₽/мес) Годовой ФОТ (₽)
Дворники 2 40 000 960 000
Итого 2 - 960 000
Категория Бюджет (₽/год) Комментарии
Текущий ремонт 500 тыс Косметика: покраска, замена сантехники, замки, мелкие поломки
Капитальный ремонт 1 млн 1 раз в 3–5 лет: крыша, фасад, фундамент, коммуникации
Инженерные системы 250 тыс Электрика, отопление, вентиляция, очистка систем
Ландшафт и придомовая территория 300 тыс Ремонт дорожек, обработка деревьев, озеленение
Спортивные объекты 500 тыс Трассы, раздевалки, прокатный пункт, освещение
Резервный фонд (ЧП) 1 млн Прорыв труб, аварии, восстановление после урагана и др.
Итого годовой бюджет 3,5 млн ≈ 300 тыс ₽/мес в среднем
Категория Годовой ФОТ (₽)
Административный персонал 6 420 000
Гостиничное обслуживание 6 300 000
Ресторан и питание 10 020 000
СПА и wellness 5 640 000
Спортивный сектор 4 260 000
Охрана и безопасность 4 500 000
Маркетинг и IT 2 100 000
Уборка территории 960 000
Итого 40 200 000
Статья Годовые затраты Тарифы 2024 Расчет
Электроэнергия 4.2–5.1 млн руб. 4.80–6.20 руб./кВт·ч ~900 000 кВт·ч/год
Гостиничное обслуживание 1.8–2.3 млн руб. 30–40 руб./м³ ~50 000 м³/год
Водоотведение 1.0–1.3 млн руб. ~28 руб./м³ ~40 000 м³/год
Газ (отопление) 1.5–2.0 млн руб. ~7.50 руб./м³ ~250 000 м³/год
Вывоз ТКО 300–400 тыс. руб. ~1 100 руб./контейнер 10 контейнеров/мес
Интернет и связь 200–300 тыс. руб. Бизнес-тарифы 100 Мбит/с + телефония
Объект Основные расходы
Гостиница (1 200 м²) Отопление: 100–130 тыс. руб./мес (зимой) Электричество: 150–200 тыс. руб./мес (пик зимой) ГВС: 50–70 тыс. руб./мес 
Ресторан + СПА (500 м²) Газ для кухни: 35–50 тыс. руб./мес Подогрев бассейна: 45–60 тыс. руб./мес (с ноября по апрель) 
Коттеджи (15 домиков) Индивидуальные счетчики: 10–15 тыс. руб./мес за домик 
Период Электроэнергия Вода Отопление
Декабрь–Февраль 🔺 +25% (освещение, обогрев 🔻 -15% 🔥 100% загрузка
Июнь–Август 🔹 -10% (длинный день) 💧 +30% (бассейн) ❌ 0
Статья Расход (руб.)
Электричество 450 000
Вода + стоки 320 000
Газ (отопление) 180 000
Мусор 35 000
Итого 985 000
Документ Стоимость (руб.) Комментарии
Пакетные предложения 2 000–5 000 Госпошлина
Динамическое ценообразование 15 000–50 000 + услуги проектировщиков
Программы лояльности 20 000–100 000 Зависит от площади объекта
Итого 37 000–155 000
Документ Стоимость (руб.) Комментарии
Заключение Роспотребнадзора 80 000–150 000 Лабораторные исследования
Программа производственного контроля 40 000–80 000 Документация для комплекса
Сертификаты на продукты 30 000–100 000 Для ресторанного блока
Итого 37 000–155 000
Лицензия Стоимость (руб.) Комментарии
Алкогольная лицензия 65 000–150 000/год Уставной капитал от 1 млн руб.
Медицинская лицензия (СПА) 200 000–500 000 С учётом оборудования и сертификатов
Регистрация в реестре туроператоров 10 000–30 000 Госпошлина
Итого 275 000–680 000
Лицензия Стоимость (руб.) Комментарии
Заключение МЧС 100 000–300 000 Оценка готовности объекта
Декларация пожарной безопасности 15 000–50 000 Комплект документов
Итого 115 000–350 000
Этап Описание Сроки Бюджет
Запуск гостиницы и инфраструктуры Строительство гостиничного корпуса 30-40 номеров, парковки на 50 машиномест. 0-8 месяцев 115 млн руб.
Строительство основной базы отдыха Поэтапное строительство 15 домов, ресторана, ресепшена, административных объектов. 8-18 месяцев 160 - 190 млн руб.
Всего Полный запуск 30 месяцев 400 млн. рублей
Статья затрат Сумма
Проектировка кухни и подбор оборудования (100–120 м²)  350 000
Кухонное оборудование (новое) 17 000 000
Разработка меню (35-40 позиций) 400 000
Технологические карты, склад, установка Айка 280 000
Подбор персонала и обучение 250 000
Фотосессия меню 180 000
Макет и печать меню 150 000
Дизайн интерьера (100 м² × 7 500 ₽) 750 000
Мебель 1 500 000
Элементы дизайна (декор, оформление) 1 500 000
Разработка бара и его запуск 350 000
Получение алкогольной лицензии 600 000
Финальный запуск (операционный старт) 400 000
ИТОГО 23 810 000
Создание экотроп и прогулочных маршрутов
Проект реализуется за счёт собственных и/или инвестиционных средств
Строительство модульных домов и гостиничных номеров
Параллельно осуществляется подготовка и подача заявок в профильные комитеты
Благоустройство территории для туристов и спортсменов
После подтверждения расходов и предоставления отчётных документов, проект получает компенсацию затрат
Цифровая навигация и визуальные элементы инфраструктуры.
Участие возможно поэтапно, без необходимости дожидаться завершения строительства.
Рекомендации
Как снизить расходы
Ключевые отличия от СПб:
Рекомендации к внедрению
Окупаемость решений: 2–4 года (дешевле, чем в СПб).
Используйте местные субсидии – администрация Ленобласти поддерживает туристические объекты
Ночной тариф на электричество — экономия до 20%
Электроэнергия: дешевле на 5–10%.
Планово-предупредительный ремонт (ППР) — формировать график на 12 месяцев вперёд, включая ТО инженерных систем, проверку пожарной безопасности и состояние кровель.
Ведение журнала поломок и расходов — позволяет отслеживать повторяющиеся неисправности и оптимизировать закупки.
Долгосрочные подрядчики — заключение договоров на обслуживание систем отопления, электрики, вентиляции. Это дешевле, чем вызов по экстренному случаю.
Биметаллические радиаторы – снизят затраты на отопление на 10–12%
Скважина — экономия 1.2–1.8 млн руб./год
Вода/газ: тарифы ниже на 10–15%
Солнечные панели – в Сосновом Бору больше солнечных дней, чем в СПб (окупаемость 5–7 лет)
Тепловые насосы — эффективны из-за низкой цены на электричество
ТКО: вывоз мусора дешевле на ~15%.
Подключение к ЛАЭС — возможно получить льготы как приоритетному бизнесу
Меньше перегрузок сетей – стабильное давление воды и электричества
Проект предусматривает поэтапный запуск инфраструктуры комплекса с акцентом на раннее получение прибыли и гибкое масштабирование.
Основная стратегия — запустить первую очередь (гостиничный комплекс и спортивную зону) как можно раньше, а оставшиеся объекты достраивать параллельно при наличии доходов и инвестиций.
Фокус на прибыль в первые 9 месяцев: гостиница и спортивная база — самые рентабельные зоны, в которых уже есть спрос со стороны команд и спортсменов.

Дальнейшая достройка – поэтапно: коттеджи, ресторан СПА-комплекс требуют больших вложений, но не критичны для раннего старта.
Ресторанный блок комплекса «Сосновый Бор» представляет собой полноценный гастрономический модуль с современной кухней, баром, дизайнерским интерьером и полноценной командой. Важно подчеркнуть, что ресторан будет не только сервисом для гостей отеля и участников мероприятий, но и самостоятельной точкой притяжения для жителей ближайших районов.
В рамках реализации проекта планируется использование механизмов господдержки, предоставляемых различными региональными и федеральными структурами — включая Комитет по туризму и программы развития внутреннего туризма.
Первоначальные затраты составят в диапазоне 1 347 000 – 3 385 000 рублей
Эффективное планирование фонда оплаты труда позволяет обеспечить бесперебойную работу комплекса, сбалансировать нагрузку между отделами и сформировать устойчивую финансовую модель.
+30% страховые взносы: 12 060 000 ₽
Итого затраты на ФОТ в год: 52 260 000 ₽
~87 000 ₽/мес (без учета налогов и премий)
Расчеты для комплекса «Сосновый Бор», 3 000 м², Ленинградская область (тарифы 2024 года)
Дорожная карта
Стратегия раннего запуска
Запуск ресторанного блока
Государственные субсидии и компенсация затрат
Общая стоимость оформления лицензий и разрешений
Фонд оплаты труда (ФОТ)
Страховые взносы и общие затраты
Средняя зарплата по комплексу
Коммунальные услуги
Сезонные корректировки
Нормативные ориентиры:
Рекомендации
Общие принципы планирования
Оптимизация ФОТ
Резервный фонд:
Система мотивации
Сезонные колебания:
Зимой: увеличение штата горничных и инструкторов (+4 чел.)
Доп. ФОТ на сезон: ~1 200 000 ₽
2–4% от стоимости недвижимости в год — стандарт для объектов со стабильной эксплуатацией.Для новых зданий — достаточно 1.5–2%, для зданий старше 10 лет / до 5%.
Совмещение функций: администратор СПА + ресепшн
Внедрение графика 2/2 или 3/3
10–15% от годового бюджета необходимо закладывать на непредвиденные аварийные ситуации.
Премии за выполнение и перевыполнение KPI
До 20% от оклада по итогам месяца или сезона
Зима: увеличенные траты на обогрев, снегозащиту, чистку кровель, проверку теплотрасс.
​
Лето: наружные работы, покраска фасадов, благоустройство, ремонт кровли.
06. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
Для успешной реализации проекта требуется финансирование в размере 400 млн. рублей. Средства будут направлены на строительство инфраструктуры, запуск гостиничного комплекса, благоустройство территории, развитие маркетинга и покрытие операционных затрат на этапе становления.
Финансовая модель проекта представлена в виде подробной таблицы, отражающей ключевые допущения, прогнозы по выручке и расходам, структуру себестоимости, а также сценарии развития проекта на горизонте трёх лет. Она позволяет оценить финансовую устойчивость, динамику роста и потенциальную рентабельность комплекса с учётом поэтапного запуска.
Модель учитывает сезонность, стратегию поэтапного ввода объектов в эксплуатацию, прогнозируемую загрузку, ценовую политику и затраты на привлечение клиентов. Также в расчёты заложены текущие реалии рынка, особенности управления доходами от спортивных, туристических и событийных направлений.
Потребность в финансировании
Финансовая модель
Финмодель - Сосновый Бор
Показатель Значение
Рентабельность 60 %
Точка безубыточности 25 мес.
Средняя чистая прибыль 4 524 000 / мес
Оценка эффективности проекта
07. ГАРАНТИИ
Тип риска Описание Способы минимизации
Строительные риски Задержки сроков строительства. Волатильность рынка стройматериалов может увеличить смету проекта Сотрудничество с проверенными подрядчиками. Заключение оптовых контрактов заранее, часть материалов закупается заранее и хранится.
Финансовые Возможен временный кассовый разрыв или нехватка средств на следующую фазу Поэтапная реализация, резервный фонд, привлечение соинвесторов при необходимости
Юридические Изменения в региональном или федеральном регулировании Консультации с юристами, работа через юрисдикции с благоприятным регулированием
Маркетинговые Сложность сбыта или привлечения аудитории в начальный периодСложность сбыта или привлечения аудитории в начальный период Упор на сарафанное радио среди спортсменов, лидогенерация через амбассадоров. Гибкие рекламные стратегии, тестирование гипотез и аналитика.
Сезонные Снижение спроса вне зимнего сезона Развитие активностей: пляжный отдых, велотуры, фестивали
Конкурентные риски Появление аналогичных проектов в регионе Акцент на уникальность: биатлонное стрельбище, доступ к пляжу, сильный UX/UI дизайн.
Форс-мажор Экономические или политические кризисы, пандемии Диверсификация аудитории и доходов, страховка определённых активов при необходимости
Оценка эффективности проекта
Быстрый запуск доходной части
Постепенная застройка
Залог земельного участка
Юридическая защита
Резервный фонд
Профессиональное управление
Риски и форс-мажоры
Гарантии возврата финансирования
Компания обеспечивает возврат инвестиций за счёт следующих механизмов:
Спортивная инфраструктура и часть номерного фонда начнут приносить прибыль уже в первые 8 месяцев. Это позволит запускать возврат инвестиций без ожидания полной достройки комплекса
Благодаря фазовой реализации проекта, ключевые инвестиции окупаются поэтапно, снижая финансовую нагрузку.​
3,6 га передается в залог инвесторам. Это ликвидный актив вблизи Санкт-Петербурга с прогнозируемым ростом стоимости до 120+ млн рублей после освоения.
Все инвестиционные соглашения оформляются официально с прописанными условиями возврата и долевого участия.
Часть операционной прибыли резервируется для покрытия возможных финансовых рисков и непредвиденных расходов.
Проект реализует команда «ИВГРУППСТРОЙ» совместно с олимпийским чемпионом Дмитрием Малышко, что обеспечивает контроль качества и соблюдение сроков строительства
Реализация проекта может столкнуться с рядом рисков. Мы выделяем ключевые из них и механизмы их минимизации:
08. ГАЛЕРЕЯ ПРОЕКТА
/ 15
09. ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
ССЫЛКА / Финмодель - Сосновый Бор