ИВГРУППСТРОЙ
Строительная компания
Премиальный спортивно-оздоровительный комплекс 
СОСНОВЫЙ
БОР
"Это не просто база отдыха - это профессиональный центр для спотсменов и место силы для тех, кто ценит природу и высокий сервис.
Я лично участвую в развитие проекта" 
ДМИТРИЙ МАЛЫШКО
Идейный вдохновитель проекта
Под патронажем Олимпийского Чемпиона Дмитрия Малышко
АМБАССАДОР ПРОЕКТА
ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ МАЛЫШКО
Олимпийский чемпион и легенда российского биатлона
3 роли Дмитрия Малышко
Лицо бренда 
Эксперт
Партнер
Привлечение СМИ, соц.сетей
(охват 500.000 +подписчиков)
Контроль качества спортивной инфраструктуры
- Помощь в согласовании с властями и спортивными органами.
- Участие Малышко снижает риски:
его репутация ускоряет согласования и привлекает клиентов.
- Выручка от спортивных сборов (при поддержке Д. Малышко): 33 млн руб./год
Гарантированные Механизмы Возврата Инвестиций
Ключевым преимуществом проекта является наличие прозрачных и эффективных механизмов возврата вложенных средств, обеспечивающих высокую финансовую стабильность и прогнозируемую доходность:
Ускоренный возврат инвестиций через долевое строительство
Гарантированный возврат средств до 70% по ключевым активам
Возможность получения Субсидии на строительство модульных гостиниц
Туристическая инфраструктура:
Арендный фонд:
Итоговый эффект:
туристических объектов (таких как современные экологические тропы)
(квадратные метры), предназначенных для сдачи в аренду
проекта, обеспечивая быстрый частичный возврат капитала от долевого
строительства и значительную гарантированную защиту инвестиций (до 70%) по ключевым активам туристической и коммерческой инфраструктуры. Это
существенно снижает ваши риски и повышает общую прогнозируемость и привлекательность инвестиций в комплекс
Инвестиции в создание привлекательных 
Инвестиции в создание коммерческих площадей
Данные механизмы создают мощный финансовый фундамент
После завершения юридической подготовки проекта (регистрация, получение разрешений, ввод объекта в эксплуатацию, оформление прав на землю) мы запустим долевое строительство коттеджного поселка на территории комплекса.
Эта модель позволяет вернуть значительную часть (весомую долю) ваших первоначальных инвестиций уже в течение первых 3-х лет после старта продаж долей, обеспечивая быстрый приток капитала и снижение общей рискованности вложений
Мы предлагаем уникальную возможность для инвестора – гарантированный возврат до 70% вложенных средств* по следующим направлениям:
Возможность возврата вложенных средств на номерной фонд до 1.5 млн за кВ.м. Но не более 60% стоимости проекта
РЕЗЮМЕ
Цель проекта:
Целевая аудитория:
Географический таргетинг:
Сроки запуска:
Ключевой аргумент:
Краткое описание:
Создание уникального спортивно-оздоровительного курорта
на базе спортивного комплекса, сочетающего комфортный отдых, профессиональные спортивные тренировки и премиальный уровень сервиса. Объект ориентирован на массового, корпоративного и состоятельного клиента, а также на спортивные федерации
Широкий спектр населения, основой которой является группы спортсменов для сборов, туристы среднего и высокого достатка, семьи, корпоративные клиенты, ценители природы и приватности, иностранные гости
Местоположение: Ленинградская область, г. Сосновый Бор (50 км от Санкт-Петербурга)
Первая прибыль через 8 месяцев после начала реализации проекта.
Полный цикл освоения участка и выхода на проектную мощность: 25 месяцев
Проект сочетает стабильный доход от туристической и спортивной инфраструктуры с возможностью получения спекулятивной прибыли за счёт роста рыночной стоимости земли
Проект предусматривает строительство гостиничного комплекса, 20 жилых домиков в стиле барнхаус, ресторана и сопутствующей инфраструктуры и возможное строительство SPA-комплекса. Курорт будет работать круглогодично, обеспечивая стабильный приток клиентов как среди индивидуальных туристов, так и среди организованных спортивных и корпоративных групп. На базе комплекса уже есть рабочая собственная сеть трасс для круглогодичных тренировок лыжников, биатлонистов и велосипедистов. Маршруты общей протяжённостью более 16 км
Этапы реализации проекта:
Проект реализуется в три этапа, что обеспечивает поэтапное вложение средств, минимизацию рисков и ускоренный выход на прибыль
1. Этап 1 (0–8 месяцев)
2. Этап 2 (9–20 месяцев)
3. Этап 3 (21–25 месяцев)
3. Финансы и сроки:
2. Условия по земле:
1. Основные пункты:
Уникальность и конкурентные преимущества:
Готовая спортивная инфраструктура:
Монетизация: 
Формат сотрудничества и гарантии:
Строительство гостиничного корпуса (30–40 номеров) и спортивной инфраструктуры (лыжные трассы, стрельбище)
Возведение ресторана, 10 коттеджей, административных зданий
Достройка оставшихся 10 коттеджей, финальное благоустройство
Все расходы на стройку и обслуживание — за компанией
Земля передается в аренду компании на срок договора.
Стороны: Муниципалитет (публичный партнер) и компания-застройщик (частный партнер)
3.6 га земли в собственности через 3 года. Текущая стоимость: 5 млн руб., ожидаемая стоимость после освоения: 120+ млн руб.
Асфальтированная лыжероллерная трасса 2 км для тренировок летом
Проживание в гостинице и коттеджах
Залог земельного участка
Грунтовая лыжная трасса 2 км для тренировок зимой
Питание (ресторан, кейтеринг)
Финансовая прозрачность. регулярные квартальные отчёты для инвесторов
Велодорожка 12 км для шоссе- и маунтинбайк-туров
Спортивные тренировки и аренда инвентаря
Управление проектом с опытной командой «ИВГРУППСТРОЙ» совместно с Дмитрием Малышко
Стрельбище для биатлонистов
Организация мероприятий (корпоративы, свадьбы, фестивали)
Построенно здание (раздевалка и оружейка)
Продажа клубных карт и сертификатов
Годовая выручка от 150 млн.руб.
включает в себя (проживание, питание, мероприятия, аренда инвентаря)
Первая прибыль через 8 месяцев
Уникальная локация: сосновый лес и песчаный пляж на берегу Финского залива.
Готовый спортивный кластер: биатлонное стрельбище, асфальтированная трасса (5 км), система искусственного оснежения
Поддержка олимпийского чемпиона Дмитрия Малышко: содействие в ускорении получения разрешений, медийная поддержка проекта, привлечение спортивных федераций
Премиальная архитектура и сервис: стиль «барнхаус», высокое качество строительства и благоустройства
Широкий спектр активностей: спорт, wellness, отдых, мероприятия
Развитие событийного туризма (корпоративы, фестивали)
Выход на проектную мощность
Срок договора: например, 5–10 лет.
После окончания договора:
- Спортивные объекты переходят муниципалитету;
- Гостиницы и инфраструктура остаются у компании;
- Дальнейший выкуп компанией земли по кадастровой стоимости;
Цель: Строительство и эксплуатация комплекса на 3 Га земли.
Бюджет: 120 млн руб.
Бюджет: 60 млн руб.
Строительство: 1–3 года
Запуск доходной части: прием спортсменов на сборы, первые туристы
Бюджет: 95 млн руб.
Общий объем инвестиций: 275 млн руб.
Ожидаемая точка безубыточности: 25 месяцев
Ожидаемая рентабельность: 46%
4. Гарантии:
5. Подписание:
Если договор расторгают по вине муниципалитета — компания получает компенсацию
Договор вступает в силу после согласования и подписания сторонами
КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ДОГОВОРА МЧП
ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ И КОМПАНИИ
Проект реализуется в сфере внутреннего туризма, спортивной инфраструктуры и индустрии загородного отдыха — направлениях, которые в последние годы демонстрируют устойчивый рост в России. После пандемии и изменения международной обстановки значительно усилился спрос на качественные предложения внутри страны, особенно в сегменте комфортного и премиального загородного отдыха.
Отрасль и актуальность проекта
Отрасль и актуальность проекта
Рост внутреннего туризма 
Переориентация на комфорт и сервис
Развитие спортивной инфраструктуры
Популярность барнхаусов и eco-friendly форматов
Рост корпоративного и событийного туризма
Россияне все чаще выбирают отдых в пределах страны, включая поездки выходного дня и активные формы отдыха на природе
Спрос смещается от базовых турбаз к объектам с высоким уровнем сервиса, дизайнерской архитектурой и уникальной атмосферой
Государственные и частные инициативы поддерживают развитие спортивных объектов и создание условий для подготовки спортсменов
Тренды загородного строительства уходят в сторону минимализма, экологичности и интеграции с природным ландшафтом
загородные площадки с инфраструктурой под мероприятия востребованы компаниями, тренингами, организаторами свадеб и ретритов
локальной спецификой. Ленинградская область и в частности Сосновый Бор испытывают дефицит инфраструктуры подобного уровня. Близость к Санкт-Петербургу, природное окружение и наличие уже действующего спортивного ядра (биатлонная база) создают прочный фундамент для успешной реализации проекта.
с природой, спортивной активностью и уединением, а отдых превращается в перезагрузку без отрыва от цивилизации
— когда комфорт сочетается 
определяется как общими отраслевыми трендами, так и
Проект отвечает запросу на
Актуальность проекта
«НОВУЮ РОСКОШЬ»
ОПИСАНИЕ ПРОДУКТА
Вид размещения Вместимость Стоимость руб. / сутки Комментарий
Номер “Стандарт" 1-2 чел. 3 500 - 5 000 3 500 при заезде спортивных команд от 10 человек от 2 недель
Номер “Люкс” 1-2 чел. 10 000
Вид размещения Вместимость Стоимость руб. / сутки
Дом 2-местный 10 шт. 2 чел. 15 700
Дом 4-местный 6 шт. 4 чел. 24 600
Дом 6-местный 4 шт. 6 чел. 35 000
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Завтрак  1 000 В ресторане на территории
Комплексный обед 1 800 Для спортсменов
Ужин (à la carte) ~5 000 Средний чек
Кейтеринг для групп от 2 000 / чел. В залах комплекса или на выезд
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Аренда лыжного комплекта  2 000 / день Включает всё необходимое
Аренда биатлонного комплекта 2 500 / день
Индивидуальная тренировка 4 000 / час С профессиональным тренером
Групповая тренировка 2 000 / чел. Мини-группы
Услуга Стоимость руб. Комментарий
Свадьбы от 500 000 Полное сопровождение “под ключ"
Корпоративные заезды от 500 000 С размещением, питанием и программой
Комплекс в Сосновом Бору предлагает широкий спектр услуг в сфере активного отдыха, спорта, релакса и мероприятий. Концепция проекта направлена на создание мультифункциональной базы, которая удовлетворяет запросы как профессиональных спортсменов, так и семейных туристов среднего и высокого сегмента.
Гостиничный комплекс
Дома для отдыха
Питание
Спортивные услуги
Проведение мероприятий
ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ
Рынок спортивного и активного отдыха в России демонстрирует стабильный рост, особенно на фоне переориентации внутреннего туризма. После 2022 года наблюдается явный сдвиг интереса к отечественным курортам, в том числе в сегментах спортсменов-сборников, любителей зимнего отдыха и туризма выходного дня. Одновременно усиливается спрос на комфортное размещение, качественный сервис, SPA-инфраструктуру и спортивные услуги «в одном месте».

Спортивно-оздоровительные базы с современными условиями востребованы среди региональных и федеральных сборных по зимним видам спорта, а также среди компаний, ищущих нестандартные локации для корпоративных мероприятий и тимбилдингов.
Проект базы отдыха имеет чётко выраженную целевую аудиторию и конкурентные преимущества, которые позволяют уверенно занять нишу на внутреннем туристическом и спортивном рынке. Опора на работающие каналы лидогенерации — в том числе личные рекомендации спортсменов, контент от инфлюенсеров, присутствие в соцсетях и продуманный сайт — формируют устойчивую воронку привлечения клиентов.

Благодаря грамотной сегментации аудитории и мультиформатному позиционированию (спорт, отдых, мероприятия), комплекс способен обеспечить стабильный спрос вне зависимости от сезона. Ключевым фактором успеха станет создание атмосферы, о которой люди будут говорить и советовать другим — именно сарафанное радио и «нативная реклама через опыт» являются наиболее органичными и сильными каналами в текущей маркетинговой реальности России.
Характеристика и сегментация рынка сбыта
Вывод
Сегментация рынка:
Профессиональные спортсмены и сборные команды
Любители активного отдыха
Корпоративные клиенты
Семьи с детьми
Инфлюенсеры и тревел-контентмейкеры
Едут на 2–3-недельные сборы. Интересует трасса, инвентарь, питание, проживание. Ориентированы на результат, ценят рекомендации коллег.
Горнолыжники, бегуны, биатлонисты-любители. Едут «перезагрузиться», ценят комфорт, атмосферу, природу и Instagram-картинку.
Средний и крупный бизнес. Интересуют готовые решения под ключ для отдыха сотрудников: баня, природа, кейтеринг, активности.
Уровень — выше среднего. Ценят безопасность, уединённость, развлекательную инфраструктуру и условия для зимнего досуга.
Приезжают за картинкой, атмосферой, локациями. Могут сыграть ключевую роль в продвижении локации через соцсети и рилсы.
Стратегия монетизации / Основные источники
Направления Годовая выручка (руб.) Маржинальность (%)
Проживание (гостиница + коттеджи) 90–120 млн 65–70%
Питание (ресторан, кейтеринг) 30–45 млн 50–55%
СПА и wellness 15–20 млн 60–65%
Аренда инвентаря 5–8 млн ~70%
Мероприятия (свадьбы, корпоративы) 10–15 млн 45–50%
Основные каналы продвижения:
События для привлечения гостей:
Бюджет: 5 млн год
Итог: Упор на визуальный контент, партнерства и прямые продажи через агрегаторы
Соцсети (Instagram, VK, телеграм ) – контент с Дмитрием Малышко, обзоры, события (охват 500 000+)
Спортивные турниры (лыжи, биатлон)
Сайт + агрегаторы (Островок, Яндекс.Путешествия) – онлайн-бронирование
Корпоративные заезды и фестивали
Блогеры и СМИ – партнерские публикации, обзоры
Сезонные акции (раннее бронирование, пакетные предложения)
Реклама (таргет, контекст) – продвижение среди спортсменов и туристов
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ
Суть подхода — частичная компенсация уже понесённых затрат на развитие туристической инфраструктуры, таких как:
Для работы с программами предусмотрено привлечение профильных специалистов, которые занимаются составлением необходимой документации, оформлением заявок и коммуникацией с государственными структурами.
Таким образом, использование программ господдержки может существенно снизить инвестиционную нагрузку и ускорить возврат вложений.
Наиболее распространённая схема:
Создание экотроп и прогулочных маршрутов
Проект реализуется за счёт собственных и/или инвестиционных средств
Строительство модульных домов и гостиничных номеров
Параллельно осуществляется подготовка и подача заявок в профильные комитеты
Благоустройство территории для туристов и спортсменов
После подтверждения расходов и предоставления отчётных документов, проект получает компенсацию затрат
Цифровая навигация и визуальные элементы инфраструктуры.
Участие возможно поэтапно, без необходимости дожидаться завершения строительства.
В рамках реализации проекта планируется использование механизмов господдержки, предоставляемых различными региональными и федеральными структурами — включая Комитет по туризму и программы развития внутреннего туризма.
Государственные субсидии и компенсация затрат
ГАРАНТИИ
Тип риска Описание Способы минимизации
Строительные риски Задержки сроков строительства. Волатильность рынка стройматериалов может увеличить смету проекта Сотрудничество с проверенными подрядчиками. Заключение оптовых контрактов заранее, часть материалов закупается заранее и хранится.
Финансовые Возможен временный кассовый разрыв или нехватка средств на следующую фазу Поэтапная реализация, резервный фонд, привлечение соинвесторов при необходимости
Юридические Изменения в региональном или федеральном регулировании Консультации с юристами, работа через юрисдикции с благоприятным регулированием
Маркетинговые Сложность сбыта или привлечения аудитории в начальный периодСложность сбыта или привлечения аудитории в начальный период Упор на сарафанное радио среди спортсменов, лидогенерация через амбассадоров. Гибкие рекламные стратегии, тестирование гипотез и аналитика.
Сезонные Снижение спроса вне зимнего сезона Развитие активностей: пляжный отдых, велотуры, фестивали
Конкурентные риски Появление аналогичных проектов в регионе Акцент на уникальность: биатлонное стрельбище, доступ к пляжу, сильный UX/UI дизайн.
Форс-мажор Экономические или политические кризисы, пандемии Диверсификация аудитории и доходов, страховка определённых активов при необходимости
Оценка эффективности проекта
Быстрый запуск доходной части
Постепенная застройка
Залог земельного участка
Юридическая защита
Резервный фонд
Профессиональное управление
Риски и форс-мажоры
Гарантии возврата финансирования
Компания обеспечивает возврат инвестиций за счёт следующих механизмов:
Спортивная инфраструктура и часть номерного фонда начнут приносить прибыль уже в первые 8 месяцев. Это позволит запускать возврат инвестиций без ожидания полной достройки комплекса
Благодаря фазовой реализации проекта, ключевые инвестиции окупаются поэтапно, снижая финансовую нагрузку.​
3,6 га передается в залог инвесторам. Это ликвидный актив вблизи Санкт-Петербурга с прогнозируемым ростом стоимости до 120+ млн рублей после освоения.
Все инвестиционные соглашения оформляются официально с прописанными условиями возврата и долевого участия. Все построенные объекты оформляются в собственность инвестора после завершения строительства 
Часть операционной прибыли резервируется для покрытия возможных финансовых рисков и непредвиденных расходов.
Проект реализует команда «ИВГРУППСТРОЙ» совместно с олимпийским чемпионом Дмитрием Малышко, что обеспечивает контроль качества и соблюдение сроков строительства
Реализация проекта может столкнуться с рядом рисков. Мы выделяем ключевые из них и механизмы их минимизации:
ГАЛЕРЕЯ ПРОЕКТА
/ 15
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
Для успешной реализации проекта требуется финансирование в размере 275 млн. рублей. Средства будут направлены на строительство инфраструктуры, запуск гостиничного комплекса, благоустройство территории, развитие маркетинга и покрытие операционных затрат на этапе становления.
Финансовая модель проекта представлена в виде подробной таблицы, отражающей ключевые допущения, прогнозы по выручке и расходам, структуру себестоимости, а также сценарии развития проекта на горизонте трёх лет. Она позволяет оценить финансовую устойчивость, динамику роста и потенциальную рентабельность комплекса с учётом поэтапного запуска.
Модель учитывает сезонность, стратегию поэтапного ввода объектов в эксплуатацию, прогнозируемую загрузку, ценовую политику и затраты на привлечение клиентов. Также в расчёты заложены текущие реалии рынка, особенности управления доходами от спортивных, туристических и событийных направлений.
Потребность в финансировании
Финансовая модель
Финмодель - Сосновый Бор
Показатель Значение
Рентабельность 54 %
Точка безубыточности 12 мес.
Средняя чистая прибыль 4 108 765 / мес
Срок окупаемости  65 мес
Показатель Значение
Рентабельность 56 %
Точка безубыточности 25 мес.
Средняя чистая прибыль 4 177 864 / мес
Срок окупаемости 74 мес
Оценка эффективности проекта - при строительстве комплекса за 1 год
Оценка эффективности проекта - при поэтапном строительстве
ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
ССЫЛКА / Финмодель - Сосновый Бор
ССЫЛКА / Поэтапная Финмодель - Сосновый Бор